老妈转房子给儿子 二手房交易成本高

 

  老西关的私房若未经交易,旧版房产证上不会注明土地使用年限。李凤荷 摄

  5月7日电 在今天举行的“2015年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”上,《房地产蓝皮书》副主编尚教蔚副研究员对目前房地产市场存在的主要问题进行了分析,分别从市场供求关系、住房及土地配置、二手房交易成本及保障房等角度加以解读。

  尚教蔚认为,2014年我国房地产市场存在的问题既包括年内的突出问题,也包括长期以来一直存在的问题。“房地产市场总体供大于求,商品房待售面积创历史新高。”尚教蔚首先提到市场供求不平衡问题,并指出目前住宅待售面积正逐年上涨,已经由2008年1万亿平米的住宅待售面积上涨到2014年的4万亿平米。”

  直系亲属间选交易过户比赠与税费少得多且日后转手无需为高额个税担忧

  文:广州日报记者 王雯倩

  案例:近日,陈女士计划在老城区买一套180平方米的新房,由于其名下已经有两套房产,按照限购政策,她没有购房名额。为了符合购房资格,她打算将名下一套面积约110平方米的越秀区三房单位转给已经成年的儿子。这套三房单位是陈女士10年前购入的房产,当时成交价约60多万元,而目前的市场价已超过300万元。于是,问题来了。是该选择赠与还是交易?两种选择在税费成本上有何不同?日后转手又将遭遇哪些问题?

  交易PK赠与 税费仅约1.5万元

  “一般情况下,我们都会建议此类买家选择交易的形式,将房屋过户给直系亲属。”满堂红集团亿达按揭业务总监肖婉婷表示,对于业主而言,房屋交易所涉及的税费主要是个人所得税和营业税,于买家而言,主要税费为契税。

  如果陈女士选择买卖交易的方式将房产过户给儿子,由于房产证出证已满5年,免征营业税,加之又是直系亲属间的房屋交易,陈女士只需要承担原购入价1%的个税(即10年前该套房产60多万元购入价的1%,约6000元)。“直系亲属间的交易过户,其评估价多半会略高于原购入价,但不会差很多。” 肖婉婷指出,陈女士的儿子如果名下无房,即该套房为其唯一住房,但由于该房产面积超过100平方米,他需要缴纳交易价(或评估价)的1.5%作为契税。换言之,如果选择以交易的形式过户,契税、个税再加上交易手续费及登记费(登记费为50元/笔,买卖双方交易手续费合计6元/m2),陈女士与她的儿子一共需要承担约1.5万元的税费。

  而且直系亲属间通过交易所得的房产,在日后转卖时也无需为高额个税担忧。

  税费接近10万元

  合富置业专业人士表示,如选择直系亲属间赠与房屋,此类房屋可不计算入限购套数,无需担心受赠方的购房名额问题。以陈女士的案例来看,预计将会涉及到的税费包括赠与公证费和契税,但不会产生个税。可这笔赠与公证费可不便宜,通常情况下,按公证处评估价的2%收取。而在契税方面,则按公证处评估价的1%或1.5%征收。

  肖婉婷提醒,赠与方式所提到的“公证处评估价”,将参考目前该套房屋的市场价,“一般情况下相当于市值价格的8~9折,也就是说,光这笔赠与公证费已经要5万多元”。再算上按评估价所征收的契税,整个赠与流程走下来,税费接近10万元。

  赠与和交易的房产在日后转卖时亦将面临不同的“待遇”。中原地产大德路分行营业经理王彦连表示,如果是赠与,受赠人获得该房屋日后转让,将面临房屋市值评估价20%的个税。“受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额”。

  共有房产怎么除名

  说到“倒腾”购房名额的问题,也有不少读者关心,如何将与家人共有的房产,除去子女或自己的名字,从而获得购房资格。

  第二个问题是住房及土地资源配置结构不合理,部分地区市场风险突出。尚教蔚表示:“城乡之间、不同城市之间、住房及土地资源配置结构不合理,一方面使农村、小城镇的住房及土地资源得不到充分有效利用;另一方面使部分人口集中流入城市的住房需求得不到较好的满足,从而形成资源的闲置浪费与紧张不足并存的局面。对于房地产市场而言,则会导致人口聚集度低的部分中小城市的房地产市场供不应求的问题更为严重。‘去库存’难度更大,市场风险更为突出。”

  对于二手房市场,尚教蔚认为二手房交易成本过高,如税费成本和中介成本,抑制了改善性住房需求的释放。同时,保障性住房建成后问题显现,部分保障性住房出现空置。据介绍称,近年来,我国已经累计建成保障性住房2000多万套,解决了一大批城镇中低收入群体的住房困难问题,但是大量保障性住房建成后,部分保障性住房区域配套差、建设质量差、分配管理体制机制不完善的问题更加凸显,一些地区已经建成的保障性住房出现了部分空置、闲置的现象。(房产频道)

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日期:17/06/10  作者:太阳城娱乐城