专家 二三线镇区将成东莞房企“香饽饽”

受银行“钱荒”影响,地产股普跌,资金流动性控制更引发对房地产企业资金链紧绷的担忧。一些专家和业内人士判断,如果流动性控制紧张,下半年房地产企业资金到位情况并不乐观,可能倒逼房地产企业调整销售和价格策略,从而导致市场博弈转向。

  银行“钱荒”地产“受伤”

  6月24日,地产板块大跌超过7%,是银行股以外,受“钱荒”波及最严重的板块。招商、保利等27家房企跌停,领头羊万科大跌8.79%,103家房企的跌幅超过5%,25日地产板块继续下跌。从3月底国五条落地的“利空出尽”,到如今的大跌,几个月间,地产股如同坐上过山车。深圳综合开发院旅游地产研究中心主任宋丁表示,去年,有很多业内人士判断房地产行业暴利的“黄金时代”已经终结,但从去年底到现在,房地产行业却在上一轮调控中走出一条V形曲线。但事实证明,过去的几个月,可能已经是未来几年房地产行业V形曲线的最高峰了。
  暨南大学管理学院教授胡刚表示,目前大部分房企,尤其是中小企业,银行贷款仍然是其主要融资来源,而银行表外资金的不断创新是支撑房地产市场的重要力量,随着今后一段时间银行对流动性的控制,众多房企的银行贷款,尤其是通过理财产品、房地产信托进行的融资也将告急。“近期的股市大跌,集中体现了对后续市场的忧虑。”胡刚认为,比起股市的短期影响,更为重要的是,中央政府以及央行的策略本身显示出政策转向,过去数年以来流动性过剩支撑房地产超速发展的势头可能会发生改变,这将对房地产市场的未来产生关键影响。

  房企资金链吃紧市场博弈可能转向

  业内人士判断,一旦流动性调整持续,房地产企业也将面临“钱荒”。房地产开发企业的主要资金来源于三个方面,信贷、预售款以及自筹资金。中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,去年下半年,房地产信托兑付压力大,但楼市回暖在一定程度上缓解了房企压力。作为资金密集型产业,房地产企业大都高负债运作,长期依赖融资,在这场“钱荒”中,一旦“钱紧”,众多依靠国内银行贷款以及信托、理财产品等表外资金的房地产企业国内融资必将紧张。三足鼎立,但如今两条腿都可能被绑住,单靠预售和销售回笼资金,难以支撑房地产企业日益庞大的资金胃口和战线。
  业内人士表示,虽然上半年标杆房企销售情况不错,但下半年随着资金链紧张,有可能会加速销售,快速回笼资金。为此,房地产企业尤其是融资渠道单一的中小型房地产企业,可能会调整销售策略,进行“价格修正”,从而给市场预期带来一股鲶鱼效应。这也意味着,持续大半年的开发商博弈强势期或在下半年得到扭转。

  链式反应如何传导?

  一些专家和业内人士表示,对流动性的控制,可能将产生一系列链式反应。目前房地产行业的过快发展已经形成了一柄双刃剑,尤其是在实体经济低迷的情况下,大量流动资金涌入房地产领域,进一步绑架实体经济,而现在银行资金紧绷,有助于挤出累积的房地产泡沫。
  专家提醒,一方面资金链紧张可能会造成开发商降价,同时也要预防下半年部分小型房企资金链断裂可能带来的社会隐患。目前部分中小城市商品房预售资金监管的力度松紧不一,个别城市甚至尚未建立预售监管制度,如果房价泡沫扩散,存在企业资金链断裂后卷款潜逃的隐患,可能将带来不小的社会风险,建议有关部门加强监管。此外,业内人士表示,目前一些地方热衷于举债式发展,甚至认为“不担风险,难以发展”,由此热衷于大手笔开发,宏伟规划,而中国大部分地方融资平台的抵押资产都是土地,一旦开发商资金链紧张,土地出让减速,地方政府偿债压力也可能加剧。“从钱荒对银行、开发商、地方政府的链式传导而言,风险已经有所凸显,这正是中央提前调控,让资金流向该去的地方,从而预防更大的系统性风险。”胡刚表示。本刊记者乔琦综合整理

  在过去一周,东莞的楼市在1月结尾迎来了强势复苏,摆脱了之前一周的低迷。公开数据显示,上周东莞楼市商品房成交2275套,其中住宅成交1873套,环比激增99.89%,成交面积环比上涨82.63%,成交金额也环比上涨了60.21%。

  上周楼市成交量激增的原因,固然有春节前开发商抓住最佳营销时期,大搞营销优惠活动,催旺了东莞市场的热度,但还有一个不可忽视的因素,就是碧桂园横沥、东坑两个楼盘的热卖。

  在过去一周,碧桂园的成交套数和成交面积大幅超越其他开发商,其中横沥的碧桂园天玺更是创下了单周成交452套的成绩,相当于此前一周全东莞成交套数的一半。而位于东坑的碧桂园豪庭单周成交167套,成交数排所有项目的第二名,领先第三名60套以上。

  碧桂园在横沥和东坑项目的畅销,一方面是由于碧桂园全国知名房企的市场号召力,以及合理的定价策略。另一方面,说明了这些过去并不被房企视为热点的区域,其实有着巨大的市场潜力,只不过之前并没有足够吸引力的项目能够让当地的需求得到满足,因而才有“外溢客源”一说。

  事实上,按照东莞市最新的普通住宅价格标准,东坑属于二线镇街,横沥则仅是三线镇街而已。尤其是横沥,在碧桂园进驻之前当地的房地产项目供应量极其有限,市场十分疲软。和横沥相似的还有企石、望牛墩、桥头和洪梅等楼市三线镇区。

  不过,由于目前东莞的土地开发强度已达45%,高居全省第二,随着城区的土地开发已趋饱和,一线镇区的新增商住用地供应量有限,一些竞争尚未过于激烈的二线镇区,以及楼市发展滞后的三线镇区,此后将成为东莞房企眼中的“香饽饽”。

  从土地供应量上来看,很多二三线镇区的经济发展水平相对滞后,存量土地较为充足,政府让开发商进入市场开发项目,改善当地经济和民生的意愿更为强烈。如本月挂牌交易的一些商住商服地块,以茶山、大朗、桥头、横沥等二三线镇街的居多,其中茶山的两宗地块在26日成功出让,桥头的地块也在22日成功出让,竞得者还是本土龙头房企三正房地产开发有限公司。

  近两年,国内品牌房企和东莞本土的一线房企开始深耕东莞二三线镇区,除了对当地市场抱有信心、拓展销售区域的版图之外,更重要的原因还是在“蓝海”里闯荡比在“红海”里拼刺刀更有希望。

  这固然是一场风险颇高的博弈,毕竟这些经济欠发达镇区的消费力有限,估算错误带来的后果很可能是项目的滞销,从而对公司的资金链条带来负面的影响。但假如像上述碧桂园的这两个楼盘一样,能够受到市场追捧,那么在楼面地价远低于一线镇街的情况下,既能够为房企带来颇丰的利润,同时先布局者还能赢得先手,在区域市场获得先发优势。

  截至1月27日,今年以来东莞所推出的商住商服地都被本土房企竞得,二三线镇区的地块虽然没有出现热捧的情况,但也没有出现像去年般的流拍潮。相信在今年余下的时间里,二三线镇区的商住商服地块会继续在东莞的土地交易市场上占据重要的份额,而资金更雄厚、同时也有心深耕东莞市场的全国品牌房企在看到碧桂园的先例后,定不会放过这一机会。

  东莞本土房企对抗国内品牌房企的战线,也将延伸到原本平静的二三线镇区,从而搅动当地的房地产市场。  龚名扬

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日期:17/05/27  作者:皇冠现金网