换房族买卖之间烦并快乐着 见证东山百年城市史

  对于二手住宅市场来说,改善型购房者受到“新国五条”细则的冲击无疑最大。多家中介机构向记者反映,自新政落地以后,二手住宅市场中的改善型购房入市积极性明显降低,当前市场中刚需购房占比大幅提升。一些原本打算“卖小买大”的“换房族”,因20%的个税而不得不推迟了换房计划。

■建于1915年,原两广浸信会神道学校、两广浸信会神学院。

  选房不怕“想太多”

  经过了长达半年的选房、看房,家住通州加州小镇的赵先生最近终于完成了换房这一“艰巨的任务”。幸运的是,无论是转手的一居室还是入手的两居室,均为满五年唯一住房,从而避免了新政带来的影响。

  换房过程之所以让很多改善型置业者叫苦不迭,除了由于看房、交涉、贷款等过程中必须要付出大量精力,还因买卖几方环环相扣,唯有精心打好“时间差”,才能在尽量不影响各方正常居住的情况下完成交易。2008年,赵先生小两口买下了加州小镇一套65平方米一居室,前后所有费用加起来花了大约62万。五年之后,随着儿子的出生、长大,再加上把远在外地的父母接来北京,小小的一居室已经远远不能满足赵先生一家五口人的居住需求了。为此,早在半年前赵先生就开始四处物色房源。最终他选定了同一小区的一套90平方米两居室,费用相加大约175万元左右,转手的房子则卖了133万元。

  “将换房目标仍锁定在加州小镇,一是因为周边交通很方便,小区离八通线终点土桥站不远;二是经过几年的发展,附近的商业配套已经逐渐完善,购物不成问题;三是小区目前属于育才小学通州分校的片区范围内,对孩子将来入学还是十分有利的。”当记者问起为什么还选择本小区的二手房时,赵先生掰着手指,一口气列出了一大串理由。事实上,赵先生所考虑的交通、购物、教育等配套问题,也正是大多数“换房族”首先会考虑的因素。

  根据赵先生的介绍,加州小镇同等面积的二手房,因免税房和非免税房之分而在价格上存在着差别。这一价格差在二手房源网站上体现得更为直观。

  记者看到,以加州小镇为例,“链家在线”上的两居室房源,根据装修、户型、楼层等不同,免税房比非免税房价格要贵上10到20万元左右。链家地产市场研究部近期发布的报告同样提及,新政以后,二手房的议价空间明显扩大。当前市场成交房源以免税房为主,个税调整使得很多高税房屋出售难度增大。5月第三周,业主成交周期已经扩大到近两个月。为了加快出售进度,非免税房的业主主动下调报价或者在议价过程中降价的情况变得越来越多。

  出手节奏渐放缓

  根据链家地产市场研究部统计,新政以后,自恢复网签至今,北京二手住宅的总成交量为8231套,不及2009年至今任何一年的月均成交量。截至19日,5月北京市二手住宅成交3019套,这一数字仅仅为2012年同期的44.4%,比1月同期减少了72.1%。记者了解到,尽管5月第三周的二手住宅网签量上调21.3%,但是新增客源量和房源量持续下降,低谷形态的成交有可能会加深购房者对后市价格下调的预期,进而影响其入市积极性。

  在链家地产市场研究部张旭看来,虽然当前潜在需求规模较大,但是两种现象会制约成交回升:首先,大量改善型“换房族”持续观望。在新政落地,“换房族”一面寻找免税房源、一面期待业主降价的心理预期加强,其购房需求释放的节奏也因此整体放缓;其次,4、5月份的二手住宅成交主要由刚需支撑,但二手住宅市场的刚需规模毕竟较小,能够持续释放的时间有限,倘若改善型需求不入市,成交量很难回到月均万套的相对高位。由于上半年可能是新政执行最为严格的阶段,业内人士预测,二手房成交量价继续维持低位运行的可能性较大。

  从价格上看,由于个税政策的调整,二手房卖方阵营有所分化。“满五年唯一”的免税房价格坚挺,不排除小幅度上调价格的可能;高税房业主下调价格的现象则有所增加。由于目前买方实际承担个税的情况占大多数,导致买房实际购房成本上升,高税房业主下调价格既是减少税费和出售难度,也是市场中买卖双方博弈后作出的价格平衡。不过业内人士强调,当前二手房降价仍是小范围事件,最终能不能形成趋势,还要看市场主体的价格预期状态。如果市场低位状态持续到6月底,三季度二手住宅价格回落幅度有扩大的可能,届时将有更多“换房族”选择出手。

  ■新闻链接

  新政后学区房

  价格逆势上涨

  每年3月到5月,是学区房成交的传统旺季。作为一种特殊的刚性房源,学区房吸引了为数不少的“换房族”,其成交量保持了相对稳定的状态。2013年以来,城六区学区房与非学区房的价格差在逐渐拉大,目前已达到12.7%。在全市二手房价格出现小幅回落的情况下,学区房价格依然坚挺,业主通常不愿主动下调价格。新政以来,链家地产监测的城六区重点学区的成交议价空间为2.76%,低于城六区2.95%的平均议价空间;4到5月份,在全市二手房平均价格小幅回落的情况下,50多个重点学区房的月成交均价较新政前(1到3月)上涨了2.3%。

  链家地产市场研究部张旭认为,一方面,学区房是户籍体制和教育资源分配问题所衍生的一种特殊住房。这类房源需求群体特定,属于另类“刚需”。另一方面,具备名校资源的稀缺型学区房,既能获得良好的教育机会,又能获得较好投资收益,双重功能受到部分购房者的追捧,因而更容易转手。

■越秀区大德路133号,原礼贤会大德堂。

  广州历史建筑普查民间版

  第三季 1

  ■策划统筹:何姗 ■采写:莫冠婷 实习生 张文慧 ■摄影 祝贺

  提名榜1号

  民国时期教会建筑

  越秀区寺贝通津1号大院内13号楼 原两广浸信会神道学校、两广浸信会神学院

  越秀区三育路44号东山宾馆4号楼 原安息日会广东卫生疗养院

  越秀区大德路133号 原礼贤会大德堂

  越秀区高第街88号 原循道会高第堂

  提 名 人

  省城风物

  “省城风物”是一个关注广州历史文化的兴趣小组,致力于挖掘省城往事,包括工商百业、历史建筑、名人行迹、风俗民情等。“省城风物”注重学术上的实证方法,力图系统展示广州的辉煌往绩,唤醒沉睡的城市记忆。  

  发 现 经 过  

  由微博线索

  深挖越秀区现存教会建筑

  2014年我们与新快报合作,全面踏勘东山老建筑,揭开十几栋洋楼身世,仍留下一些疑问待解。网友“秋阳挽余晖”发布的东山宾馆4号楼微博,促使我们深入挖掘资料,对越秀区现存教会建筑作了梳理。在老街坊大力协助之下,两广浸信会神道学院、安息日会旧建筑、礼贤会大德堂、循道会高第堂相继浮出水面。

  建 议

  两广浸信会神道学校或为

  东山现存最早西式建筑,

  应保护

  广州是基督教入华的“西来初地”。教会开办教育、医疗、慈善事业,对促进中国近代化有一定贡献。1906-1907年,美南浸信会将其教务机构、培道学堂等大规模迁到东山,拉开了东山开发的序幕。

  因建于1895年后的美华书局现状不详,其他教会早期建筑均不存。两广浸信会神道学校很可能是整个东山现存最早的西式建筑之一。安息日会旧建筑、大德堂、高第堂建筑保存状况各有参差,建议视实际情况采取不同的保护措施。

  街 坊 回 忆

  百年浸信会神道学校:广州神道学校中办学时间最长

  ■唐启望(80岁,东山堂信徒、广西壮族自治区政协原常委,致力于宗教史研究)

  我认为浸信会神道学校值得好好保护。它有几个特点:一是时间长,落成至今刚好100年。二是内涵丰富,广州有10间神道学校,我一一对比过,浸信会神道学校是内涵最丰富、办神学教育时间最长,美南浸信会从1915年~1951年在这里办学,中间经历抗日战争而搬迁,之后恢复;1951年后“广州协和神学院”在这里办学到1960年代初。三是建筑质量好、保存好,外貌和以前相比没什么改变。

  1938年日本侵略军占领广州前,神道学校搬至澳门,继续办学。我父亲唐马太牧师负责搬迁工作,我当时4岁左右,一路跟着他。不久,又从澳门搬到石岐、肇庆、梧州、桂林、贺州钟山县黄宝村等地。抗战胜利后返回广州东山。

  1945年~1957年我住在东山口。那时东山堂在星期日早上办主日学,要借用神道学校课室上课。我记得二楼有一个礼堂,是四间课室打通成了一小礼堂,但礼堂不是平地而是有一点点斜坡;礼堂里面放有一个讲坛、一架钢琴还有一排排木凳。

  1957年后,我被分配到广西钦州工作,但每年都回广州探亲。之后两三年,我帮过一名广西信徒带一件信物给李添媛女牧师,她当时住在浸信会神学院。

  1920年代初:培正学生常借神道学院开会

  ■廖寿柏(104岁,培正中学退休老教师)

  神道学校不是随便可以入。学校主楼专门用来上课,牧师都是外国人。1920年代初,当时我在培正小学读书。培正是教会学校,地方不够,学校老师就带我们到神道学校,借它的二楼礼堂开会,能容纳100人左右。

  培正中学、神道学校都是浸信会有关人员创办的,培正主要是华人教会。培正的宗教主任、教《圣经》的老师都是神道学校毕业。

  母亲因患肺病入住安息日会广东卫生疗养院

  ■曹国裕(82岁,培正路11号慎园主人,培正中学退休老师 )

  民国时期我父亲在广州经营美丽牌香烟生意。抗战期间,全家离开广州,到广西、越南、上海避难。由于当时经济困难,我母亲奔波劳累,患上肺病。抗战胜利后,母亲肺病加深,必须要接受治疗。由于我父亲是侨商,家里经济条件比较好,就去了疗养院治疗。

  母亲1947年在这里留医,疗养近一年时间。我每逢星期六日就去探望母亲。母亲住在疗养院东南角的一家独立病房,二楼或者三楼。病房都装上防蚊纱窗,在当时算高级的。从房间东面窗台往外望,疗养院东南角正对着就是一个斜坡,这个斜坡现在还在。沿着斜坡往下几十米,有几座一两层高的房屋,是医护人员宿舍。那时疗养院周围是花园、空地。

  疗养院的肺病专科很有名,还有做割盲肠、割扁桃体等等的小手术。一楼是门诊和手术室,二三楼是住院病房。疗养院相当于私立医院,费用比方便医院(即现在广州市第一人民医院)要贵。

  现 场 踏 勘

  百年校舍 保存完好

  提起旧东山,人们首先想到的是红砖洋楼,或者是高官政要、华侨富商、名人文豪的别墅住宅;然而,在林立的洋房轩屋之间、在葱郁的古榕和高大的玉兰树的绿荫掩映下,还隐藏着东山现存最古老的一批西式建筑,教会是近代东山的拓荒者…… 在20世纪以前,东山一带除少量寺庙和园林外,大多还是荒郊野岭。

  两广浸信会神道学校

  外立面基本没变

  1870年后创办,1903年迁至东山庙前西街,1915年迁往寺贝通津

  寺贝通津一号大院13号楼,屹立于寺贝通津东山堂西北方向的小山岗上。据东山堂信徒唐启望回忆,这座1915年落成的百岁建筑是两广浸信会神道学校旧址。如今,这里是中国共青团广东省委员会、广东省青年联合会的办公用地。

  该建筑楼高两层,外立面淡黄色,整体设计简洁大方。最有特色的是,在大楼正立面及背面的第二层正中位置,各有一个呈三角形的希腊式山花。

  “和我1945~1957年所见的样子相比,它的外立面基本无改动。”唐启望说。

  据《广州市志》、《广东省志·外事志》,两广浸信会神道学校,由美南浸信会纪好弼牧师于1870年后创办于广州五仙西(今长堤沿江西路一带)。1903年改名为传道学校,1907年迁至东山庙前西街,建传道学堂。

  据刘粤声《广州基督教概况》、《广州文史资料存稿选编第九辑》,“1914年春,复择东山之顶,建筑最大校舍一座,名之曰‘神道学校’。这座新校舍位于“七星岗顶”(今寺贝通津一带),地址为东山庙前直街2号。

  晨报记者 束杰

  据《广州市志》、《广东省志外事志》,1933年,该校易名为两广浸信会神道学校;并改选华人牧师刘粤声为校长。“1942年,该校停办;1946年,该校恢复,升级为两广浸信会神学院。1951年停办。”

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日期:17/09/14  作者:太阳城代理