陈志武 被吐槽铺租太贵

  目前中国楼市最缺乏的就是数据,而一些由民间机构发布的数据对于当下楼市来说意义非凡。

  近日,本报发起一项“中山临街商铺经营现状”调查,在调查中发现,八成中山临街商铺的经营未出现亏损,69%的商铺今年的经营情况出现下滑,而对商铺经营情况造成较大影响的因素是“经济不景气,市民的消费欲望下降”、“中山整体人气不足,人流量太少”、“铺租太贵”、“同行竞争过大”。

  最欣慰:八成商铺经营暂未出现亏损

  在本次调查问卷中,在问及今年的销售情况,只有两成的商铺表示处于亏损状态(其中有四五家商铺是刚开始经营不久,经营还未正式步上轨道),这两成中只有1家商铺表示严重入不敷出,其余均为轻微亏损。

  “在当今大家所讲的大数据时代,需要有一些人。不管是政府机构还是民间的机构,去做一些踏踏实实的系统的调查。”经济学家、耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武认为应该正面去看待。

  中国楼市缺乏民间数据

  在他看来,近几年中国自上而下对房地产的关注越来越高。但是很遗憾,在全国范围内唯独缺少针对各个阶层详细、系统的科学抽样调查。就在这种情况下,大都基于自己的感觉来进行判断,甚至做出一些政策选择。

  由于长期生活在国外,陈志武更加了解别的国家是如何做的。比如美国,是由美国国家人口普查局每两年做一个非常系统的全覆盖的抽样调查。对美国的家庭住房情况,房地产财富情况、房屋面积、位置、收入、房价都做了很系统的调查。但同时也有很多的民间机构也在做类似的事情。

  “我们不能只是有官方的数据,还应该有民间自发、独立的机构去做这样一个数据的调研。让老百姓也好,决策层也好都可以通过官方和非官方的数据做一些权衡考证。”

  在谈到空置率的问题时,陈志武直言不讳:“这明了中国住房市场的泡沫确实比较严重。”

  他分析,一方面中国的自有房比率很高,再加上又有那么多人做投资买房,造成中国房产空置率比其他国家高很多。另外,地方过度依赖土地财政,由此带来的结构住房空置率很高,这也是一个很重要的原因。

  研究表明,日本在80、90年代,房地产泡沫最高,其住房总市值大概是日本GDP的3.5倍左右;美国在次贷危机之前,房价处于顶峰之中。06年其住房总值是GDP的1.7倍左右;爱尔兰在08年之前,住房总市值为GDP的3.5倍左右;而今天的中国房地产市值为GDP的3.5到3.7倍。

  陈志武表示,如果中国的房地产泡沫发生破裂的话,对中国经济的影响毫无疑问是非常大的。

  首先,政府财政方面会临非常大的挑战,尤其是地方。其次,是开发商和投资商,他们赚钱的就业前景会受到非常大的冲击。第三,跟房地产有关的下游产业。第四,金融行业将会被波及,影响的不只是银行按揭贷款,包括开发商贷款,下游的行业贷款等等。由此产生的人们对经济的信心将受到冲击。民间消费、社会消费、企业消费都会受到很大的下行压力,会因为房地产市场的破裂带来一系列的连锁反应。

  互联网投资楼市风险大

  陈志武坦言,其实互联网金融现在在国内抬得非常高。互联网金融最初开始在美国出现,在美国几乎没有哪个会花那么多时间会讨论互联网金融,主要明显差别:美国的金融不管互联网还是非互联网受到的管制非常少,其实这一点在社区银行有例子,大概80年代全美国的社区银行在16000家左右,经过并购、重组、整合,确实带来的机会很多,但是现在还有社区银行。这样互联网银行确实带来了很多的便利,但是基本上对在社区生活的贫下中农和小企业来说,基于他们方方面面的精神需要没有解决好。互联网带来的便利。

  从这里面可以看到,中国互联网金融也许会促进很多的便利,带来很大的影响。主要是有很多的理由,把原来监管方面的障碍扫除掉,因为很多也搞不懂,什么是互联网金融。既然大家说互联网金融这么牛、这么神,那多多少少用一点开放的心态去接受。从这个意义上来说,互联网金融的话题对促进中国金融的发展,特别是民间金融的发展,可以有一些大的积极作用。

  谈到近期诸如金融、甚至互联网跨行投资房地产,陈志武则对此看衰。“如果从房地产公司到制造业公司,金融业公司和互联网公司都要去做房地产的话,这本身说明房地产市场泡沫很严重了。

  陈志武说,2007年到2010年,在金融危机的冲击下,美国家庭财产情况出现了很大变化,其中中等收入家庭财富平均缩水近40%,而同期美国富裕家庭财富平均增长2%。

  “为什么中等收入家庭的财富缩水40%,而同期富有家庭财富出现小幅上升,主要原因就在于投资结构安排不同。”陈志武指出,在金融危机发生前,绝大多数美国中等收入家庭的财富和投资都放在房地产上,金融危机发生后,房地产价格大幅下跌,造成他们财富大量缩水。相比之下,金融投资占了美国富有家庭投资结构的很大比重,其中就包括股票、债券、对冲基金、贵金属等领域的投资。金融危机后,金融资产价格上升,这一升一降,导致财富出现严重分化。

  “我讲美国的经历,更多地想告诉中国家庭,一定要注意分散投资。”陈志武建议,那些拥有多套房子的投资者,不妨利用现在还能出手的时机去减少房地产风险,让自己的投资在房产市场之外有更多的分散和投资机会。(新华房产记者 王日晨)

  人物简介

  另外,52%的商铺表示能基本维持收支平衡,有24%的商铺表示略有盈利,剩下4%的商铺表示店里的营业情况比较可观,可以获得较多的“盈利”。

  “今年市道很差。”这是记者在调查中听到最多的一句抱怨,很多商家在调查中都向记者反映,近年以来,店铺的经营环境很艰难,而今年是这五六年来最差的一年,究其原因,有57%的人认为跟经济环境脱不了关系。

  很多商家跟记者分析,由于经济的不景气,市民的消费欲望都明显下降了,市民消费力度也弱了不少,“真正能形成消费的人越来越少了。”当着记者的面,不少商家忍不住抱怨说,“现在这种经营环境下,大家的日子都不好过,能保证基本的收支平衡就不错了,勉强凑合着过日子咯。”

  调查数据表明,与去年经营情况相比,26%受访者选择“与去年同期情况类似”,49%的商铺经营“略有下滑”,两成商铺出现“严重下滑”,有4%的商铺经营情况“略有提升”。100家商铺中只有一家在南区的商铺表示经营情况比起去年“有很大提升”。

  最困扰:73%的商铺人流量比往年少

  本次调查结果显示,有52%的受调查商户认为“中山整体人气不足,人流量太少”对他们的经营有很大的影响,有46%的商铺认为要让自身经营再上一个台阶,亟需解决的问题是“中山人口需要增加”。而调查还显示,73%的商铺感觉今年的人流量比往年更少了。

  东区华苑大街一家经营饮食业的商铺老板郑先生告诉记者,近年来越来越多的中山本地人跑到外地发展,外来人口却没有多少,导致中山的整体人口、人流量明显变少,对经营情况造成不少困扰。“到了节假日、长假的时候就特别明显,外地人一回家,本来就不多的中山本地人又出外旅游,街上连人都见不到,所以我们干脆都不开店了。”

  在南区经营着一家粮油铺的陈老板也在调查中向记者抱怨,以前他生意好的时候一年可以挣四五十万,现在一年下来只够养家糊口。他觉得究其原因主要是同行越来越多,但中山整体人口却不见多,需求量反而在减少了。“我每天开门15个小时做生意,以前吃饭睡觉都没时间,现在我整个下午都能躺着睡觉,我总算是想通了一个事,卖米的比吃米的还多。”陈老板最后幽默地说。

  但也有店家觉得,人流量的减少跟镇区发展起来也有关系。以前镇区基础建设、购物等条件比较差,很多镇区的消费者会涌向市区消费。而近年来随着镇区各种配套设施建设的完善,开始分流市区的消费人流,而随着交通的发展、小车的普及,不少市区的消费者反而跑到镇区去消费,这也是导致本来人口就不多的市区人流量更少的原因。

  最期盼:逾五成店铺望租金莫涨

  除了经济环境和人流量的因素外,在本次调查中,有47%的商铺表示“租金太贵”这对他们的经营造成较大的困扰,有54%的受调查商铺认为目前经营亟需解决的问题是“租金不要再上涨”,在经营情况年复一年下滑的情况下,两年一涨、甚至一年一涨的铺位租金对经营产生的压力越来越明显。

  据问卷显示,除了少数店铺私有,或者是跟亲戚朋友租的铺面,有相当的租金折扣外,目前中山市区十来平方的小店月租金就要达到2000元以上,超过35平方的铺位一般就要3000以上,五六十平方的铺位每月租金便超过6000元,具体根据区域位置,周边配套,人流量等条件会有一些出入,如富华酒店旁边的一家服饰店,50平米大小的铺位月租金就要10000元以上。

  除此之外,记者调查时了解到,近两年来中山市区整体店铺的租金上涨情况并不明显,倒是步行街、体育路等几个比较旺的地段上涨得比较厉害。另外据满堂红某位经纪人透露,一般情况下,很多业主在租约上都有注明租金定期上涨的规定,一般是2年之后每年租金再上涨5%。

  不过除了租金外,也有46%的商铺认为周边的配套设施,如车位、交通等影响了他们的经营,由于日渐上涨的商铺租金让他们租不起位置好的铺位,只能挑一些位置稍微逊色的铺位,所以铺位周边的配套设施条件就成了他们经营上一个不小的阻碍。

  问卷构成

  中山东区、石岐区、西区、南区各街道商铺派发了40份问卷,每区问卷回收数量不等,但均有20份以上,总共回收100份问卷。参与调查的店铺种类涵盖士多杂货、餐饮、烟酒礼品、服饰、珠宝等各个行业,普遍处于主要街道上,如孙文东路、逢源商业街、富华道等。整个问卷派发及回收过程持续了将近一个月。

  盈利者:

  “成本涨不升价,靠品质吸客流”

  恒信花园茶餐厅调整经营对抗不景气

  [铺主心声]

  龙先生的茶餐厅位于东区恒信花园附近,与周边其他餐饮店相比,地理位置并不十分优越,但却在本地“吃货”当中有不俗的口碑。即使是在生意并不红火的工作日下午茶时段,仍吸引了不少食客入店消费。

  对于很多商户反映最担心的铺租上涨问题,龙先生告诉记者:“其实电费、租金这些都是可以预见的支出,相比起来食材、人工才是经营的真正压力,成本涨得实在太快了。”

  老板龙先生向记者坦言,今年由于各方面成本上升,经营难度也越来越大。“原材料价格上升了很多,牛肉的价钱也不断在涨,对我们经营者来说确实压力很大,”龙先生说,“再一个就是招工难,人员流动比较快,为了挽留工人,我们几乎两三个月就得涨一次工资,这部分支出至少占每月成本的1/3。”除此之外,员工流动还影响了茶餐厅的服务质量,客人投诉的问题也集中在这里。

  在这样的环境下,龙先生通过做好食品品质,依靠“口碑营销”,通过熟客带新客的方式来不断改善经营情况。

  “尽管成本增加,我们的产品都没有涨价。一方面我们调整了食材的搭配以节约成本,另一方面依然保持实惠的价格和优秀的品质留住顾客。甚至可以按他们的要求进行‘定制’菜式,受到不少顾客的欢迎。”龙先生认为,现在的顾客消费越趋理性,品质和特色才是经营的法宝,“基本上我们餐牌都没有改动,一直专注做自己能够控制品质和受顾客欢迎的东西。所以总的来说,我们今年的经营情况还是略有提升的,基本能维持盈利状况。”

  亏损者:

  “过路人多,停留客少”

  路面繁忙未能带旺莲塘路电视专卖店生意

  石岐区莲塘路北接大信商圈,南连人民医院,人多车多,是市区非常繁忙的一条道路,然而记者在这条路上走访多家商户,询问经营情况,得到的答案却不如路面所见的繁华。据记者观察,莲塘路接近人民医院的路段因有学校、医院等,交通最为繁忙,有时还会比较混乱,与周边设施相关的母婴、医药等行业相对来说生意较好,此外就是开业多年的老店经营较为稳定,新开业的店主要以餐饮业较为红火,其他则几乎可以说是门可罗雀。

  陈先生在莲塘路靠近市第一幼儿园的位置经营一家创维电视专卖店,50平方米的铺面每月租金要4000多元,一半作为展销厅,一半是仓库。“我之前在三乡开店,两个月前搬到石岐,不过现在准备撤退了。”陈先生说,开业两月,经营状况并不理想,这里看上去人来车往,但真正进店的客人却不多,原以为市区消费力比较强的他,没想到只坚持两个月就要搬走了。陈先生说:“这里是过路人多,停留客少,加上铺租实在太贵,赚不到钱,我们打算还是回到镇区去经营,准备搬到三角吧。”

  莲塘路的一端有六七家不同品牌的电动车专营店,形成了一个颇具规模的电动车市场,不过在这里一家名为“松吉电动车”的商家负责人告诉记者,因为竞争异常激烈,小商家利润空间很小。“基本都在亏钱,”他说,“买电动车中老年人看价格,年轻人看品牌,而且都喜欢砍价,我们代理的品牌不大,价格也不高,所以没什么钱赚。”他们这家店的实用面积约为80平方米,月租金近1万元,这位负责人说:“三四年前这个铺位只要3000到4000元就可以租到,3个月前是8500元,等到我们接手就已经过万了。就算我们搬走,这租金也是只涨不跌。”

  专家建言

  中山市经济研究院常务副院长梁士伦:

  定位精准、特色突出 临街商铺才有转机

  梁士伦认为,临街商铺反映的人流不足、经营下滑等情况主要和今年的经济大环境有关。中山整体经济外向程度高,而今年经济环境不理想使得外销比往年减少,因此以商务、休闲、旅游为目的到中山来的人口也明显减少,这些都会反映在零售业和商贸活动当中。

  他指出,随着社会发展,市民的购物习惯也发生了改变,传统的到临街商店购物的模式逐渐被商业中心所取代,因此分流了很大一部分购买力。按照这个趋势,一般地段的商铺会持续受到影响。

  美国耶鲁大学管理学院金融经济学教授,中国金融博物馆首席顾问。世界金融学和金融资产定价领域较具创造力学者之一。曾获美国默顿 米勒、芝加哥期权交易所研究奖等多项世界性重大学术奖励。2000年,在全球经济学家首肯的世界经济学家排名中位列第202位,其中前1000名经济学家中,19人来自中国。2006年,被《华尔街电讯》评为“中国十大最具影响力的经济学家”之一。

  从事零售业的临街商铺要在激烈竞争中站稳脚跟,梁士伦认为精准定位和突出的特色是未来的生存之道。他说,由于外来人口、具流动性的人口有限,这些临街的小商户如果想生意做得更好就需要有更加精准的经营定位,主攻附近居民的购买需求,或者配合周边公共设施等提供配套产品或服务。另一方面,店铺在商品和营销等方面都必须要有特色和针对性,不能像以往那样漫无目的地等待客源。

  他还建议说,城市本身可以考虑发展特色商业街以吸引人流,发展零售业,同时带动个体商户的发展空间,比如“电信街”这样的商业街形成规模以后,市民需要购买相关产品就会很自然到那里去,这些街道的商铺经营效益自然会比较好。(陈_g 孙嘉琳 赖波)

本文由金沙网上娱乐http://www.dlrcw.net/原创编辑,转载请注明出处!

    A+
来源:http://www.leezpics.com,欢迎分享本文,转载请保留出处!
日期:17/08/14  作者:博彩网